[경제용어] 담보인정비율/주택담보대출비율(LTV)이란

최근 주택가격 하락으로 4대 시중은행의 올 상반기 주택담보대출비율(LTV) 80%를 넘는 대출 채권이 지난해 말보다 두 배 늘어났다는 뉴스가 나왔습니다. 담보로 잡은 집값이 떨어지면서 LTV 한도가 초과됐기 때문입니다.

금융권에 따르면 KB국민, 신한, 우리, 하나은행 등 4대 시중은행의 LTV 80%를 초과한 대출 채권 규모는 올 상반기 기준 4조 9223억 원이라고 합니다. 지난해 말 2조 4890억원보다 97% 증가한 수준입니다. 

가계대출을 논할 때 빠지지 않고 나오는 지표인 담보인정비율/주택담보대출비율(LTV)에 대해 알아보겠습니다. 

담보인정비율이란

1. 담보인정비율(LTV)이란

LTV(Loan to Value ratio)는 자산의 담보가치에 대한 대출 비율을 의미합니다. 우리나라의 경우 주택가격에 대한 대출 비율로 알려져 있습니다.

Loan은 대출, Value는 가치, ratio는 비율을 뜻하므로 이름 그대로 가치 대비 대출 비율을 말합니다. 

가령, 아파트 감정가격이 5억원이고, LTV가 70%이면 은행에서 3억 5천만원의 주택담보대출을 받을 수 있다는 의미입니다.

보통 LTV와 함께 거론되는 총부채상환비율(DTI)의 경우 차주(돈 빌리는 사람)의 상환능력(소득)이 고려되는 반면, LTV는 차주의 소득 등과 관계 없이 담보가 되는(예: 주택)의 자산가치만을 고려하는 게 차이점입니다. 

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2. 산정방식

'은행업 감독업무시행세칙'에서는 주택담보대출의 LTV 산정방식을 다음과 같이 제시하고 있습니다.

담보인정비율 = [ (주택담보대출+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) / 담보가치 ] x 100

여기서 담보가치란 

① 국세청 기준시가
② 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가액
③ 한국감정원의 층별/호별 격차율 지수로 산정한 가격
④ KB부동산시세의 일반거래가격 

위 네 가지 중 은행 또는 금융기관이 선택해 적용하게 됩니다. 

LTV 산정방식

3. 도입배경

원래 LTV 규제는 은행권을 중심으로 자율적으로 시행해왔으나 주택담보대출 규모의 관리 필요성이 제기되면서 감독규제 수단으로 도입됐습니다.

최근에는 가계부채 증가를 억제하고 부동산경기 조절을 위한 거시건전성정책 수단으로 활용되고 있습니다. 

비율 자체는 금융기관별, 지역별로 세분화해 차등 적용되는데, 일반적으로 금융기관은 차주의 부채상환능력을 나타내는 총부채상환비율(DTI)와 함께 고려해 대출규모를 결정합니다. 

은행업감독규정 제29조의2 주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리에 대한 규정

4. LTV 규제 내용

'은행업감독규정'에 따르면 은행은 신규 주택담보대출을 취급할 때 담보인정비율(LTV)을 70%, 규제지역의 경우 50% 이내에서 취급하도록 하고 있습니다. 

하지만 무주택 가구주이면서 부부합산 연소득 9천만원 이하인 서민 또는 실수요자는 규제지역이더라도 주택가격 9억원(조정대상지역 8억원) 이하라면 LTV 70%를 적용합니다. 

다주택자의 경우 LTV는 비규제지역 60%, 규제지역 30%가 적용됩니다. 

[경제용어] 총부채원리금상환비율(DSR)이란

 

[경제용어] 총부채상환비율(DTI)이란