[꿀팁] 전세계약 전 꼭 기억해야 할 특약 5가지 정리

내 소중한 전세보증금 지키기 위한 특약 5가지

요즘 전세사기 관련 뉴스가 하도 많이 나와서 매번 돈을 조금 더 내더라도 마음 편하게 월세로 계약하자 주의였는데, 최근 처음으로 전세대출을 받아서 전세 입주했다. 확실히 전세계약은 알아봐야 할 것도 많고, 은행대출을 위해 준비해야 할 서류도 많았다. 누가 좀 알잘딱깔센으로 정리해놨으면 했는데, 얼마나 포털을 헤맸는지 모른다.

그래서 내가 정리한 전세계약 시 알아야 할 특약. 주의할 점은 이런 거 저런 거 다 요구하면 집주인이 계약을 안 해줄 수 있다는 점. 입장 바꿔 내가 임대인이라도 너~무 까탈스러운 세입자는 싫지 않을까. 대출 관련 특약 등 필수 특약 외에는 계약하면서 잘 조정해 나가는 것이 중요하다.

전세특약 5가지

1. 전세자금대출 관련 특약

대출 없이 현금만으로 전세에 들어가는 사람은 거의 없을 것이다. 나 역시 버팀목전세자금대출을 받아서 집을 구했는데, 대출 실행 전에 계약이 이뤄지는 만큼 전세계약은 했는데 대출이 나오지 않는다면 낭패다. 전세대출이 나오지 않는 경우에 대비한 특약을 설정해야 한다.

"본 계약은 임차인의 전세자금대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세자금대출 미승인시 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금을 즉시 반환한다."

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2. 전세보증보험 가입 관련 특약

요즘 전세사기가 판을 치면서 전세보증보험은 이제 거의 필수가 됐다. 일반시중은행에서 전세대출을 받는 경우 대부분 은행에서 전세보증보험을 가입시켜준다. 또 임대인이 임대사업자라면 세입자 직접 가입하지 않아도 가입하는 것이 의무이기 때문에 걱정하지 않아도 되지만, 그렇지 않은 경우를 대비해 이 특약도 필요하다. 

"임대인인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인시 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금액 전액을 즉시 반환한다."

전세계약 시 유의할 점

3. 전입신고 대항력 관련 특약

내가 넣은 보증금에 대한 권리를 지키기 위해서는 전입신고를 해야 한다. 문제는 전입신고로 인한 대항력이 전입신고 다음날부터 발생한다는 것. 대체 왜 이렇게 해놨는지 모르겠지만 법이 그렇다고 한다. 즉, 계약 당일은 등기부등본을 떼서 융자 등 상태를 확인하고 당일 전입신고를 하더라도 같은 날 집주인이 전세권을 설정하는 등 다른 행위를 한다면 내 보증금에 대한 순위가 밀릴 수 있는 셈.

"임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다." 

전세계약 시 알아야 할 특약

4. 소유권 변경 고지 의무 

전세를 내준 이후 집을 파는 것이야 집주인 권리라 뭐라 할말은 없지만 적어도 그 사실을 임차인도 알아야 대응을 할 수 있다. 고지의무가 없으면 별안간 다른 집주인을 만날 수도 있고, 전화통화가 안될 수도 있다! 

"임대인은 계약 기간 중 매매 또는 담보 제공을 하는 경우, 임차인에게 통보하여 주기로 한다. 이 경우 임차인은 신규 임대인의 지위 승계를 거부하고 임대차 계약을 종료할 수 있다."

아마 변경 고지의무까지는 임대인이 동의하더라도 지위승계 거부 문구에 대해서는 거부할 수도 있으니 적절히 타협점을 찾아야 한다.

전세계약 시 유의할 점

5. 계약만료시 보증금 반환 관련 특약

이 특약은 당연한 내용이고, 나도 넣고 싶었지만 넣지 못했다. 한국의 이상한 부동산 문화 중에 하나라고 생각한다. 당연히 계약만료일이 되면 집주인은 다음 임차인이 구해졌는지 아닌지 여부에 상관없이 보증금을 반환해야 한다! 그런데 임차인이 안 구해졌다며 보증금 못 빼준다는 이상한 주인들이 정말 많다. 나도 이사 가야 하는 입장인데 돈을 못 받으면 집을 구할 수도 없고 완전 꼬이게 된다. 

"임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대 여부와 관계 없이 전세 보증금을 즉시 반환하기로 한다."

 

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